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Dans quelle mesure les locateurs sont-ils tenus de prévoir une expulsion?

Feb 21, 2020 7:47 AM ET

Un locateur peut-il expulser un locataire avec peu ou pas d’avis? Quelles circonstances étayent une expulsion légale si le locataire n’a rien fait de mal? Ce sont des questions qui se posent pour les locataires qui se trouvent expulsés avec un court laps de temps pour déménager.

Bien que de nombreux locateurs fournissent un préavis de 30 jours, certains locataires ont besoin de plus de temps pour trouver une nouvelle maison. C’est ce à quoi plusieurs locataires ont dû faire face au début de 2019 lorsqu’un immeuble d’habitation entier a été expulsé afin que le nouveau propriétaire de l’immeuble puisse effectuer des rénovations. Les avocats disent que le locateur a agi légalement en fournissant des avis de 30 jours, mais les locataires n’ont pas l’impression qu’ils ont eu assez de temps pour trouver un nouvel endroit où vivre.

Les délais de déménagement diffèrent selon les circonstances

Bien que les lois de l’État régissent le montant général de l’avis d’un locateur doit fournir un locataire pour une expulsion, le délai exact pour chaque locataire variera. Les facteurs qui déterminent le montant requis de l’avis sont les suivants :

  • Violation du bail du locataire (ou absence d’une violation)
  • Contrat de location du locataire spécifique aux expulsions
  • La question de savoir si un « avis d’abandon » approprié a été fourni
  • Combien de fois le locataire paie le loyer

En Pennsylvanie, par exemple, si un locataire est en retard avec le loyer, même par un jour, le propriétaire peut commencer le processus d’expulsion pour non-paiement du loyer en vertu de la Pennsylvania Landlord-Tenant Act de 1951. Le premier avis donné au locataire doit être un « avis d’abandon », qui lui donne dix jours pour payer le loyer ou quitter la propriété. Si le locataire paie le loyer dans les dix jours, l’expulsion est annulée.

Dix jours n’est pas beaucoup de temps pour trouver un nouvel endroit pour vivre, mais quand un locataire viole leur contrat de location, ils sont donnés un court laps de temps pour déménager. Cependant, lorsqu’un locataire n’a pas violé le bail et que le locateur veut résilier le bail plus tôt, il doit habituellement donner plus d’avis.

En règle générale, en l’absence d’une violation du bail, les locateurs sont tenus de fournir le même montant d’avis que le cycle de loyer du locataire. Par exemple, si un locataire paie un loyer sur une base mensuelle, le locateur doit donner au locataire un préavis d’un mois (sauf indication contraire dans le bail).

La plupart des baux précisent des éventualités de résiliation anticipée

Pour qu’un locateur rompe le bail plus tôt sans répercussions,le bail devrait spécifier une éventualité correspondant à la raison pour laquelle le locateur veut rompre le bail. Par exemple, de nombreux baux permettent explicitement la résiliation anticipée en raison de la vente de la propriété, des rénovations, ou si le locataire veut emménager dans l’unité.

Pourquoi les propriétaires ne donnent pas plus d’avis que ce qui est légalement requis

Naturellement, les locataires aimeraient avoir autant de préavis que possible avant d’être expulsés, surtout lorsque l’expulsion n’est pas de leur faute, mais ce n’est pas toujours pratique pour le locateur. Les locateurs doivent d’abord protéger leur propriété d’investissement et donner plus d’avis que ce qui est légalement requis peut se retourner contre eux.

Si un locataire est expulsé pour une violation de bail, un avis excédentaire lui donne plus de temps pour potentiellement détruire la propriété. Peu importe pourquoi un locataire est expulsé, donner un préavis supplémentaire retarde la capacité du locateur de relouer l’unité et de commencer à percevoir le loyer. Chaque jour supplémentaire de préavis qu’un locateur donne à un locataire est un jour de plus de perte de revenu.

Les locateurs peuvent donner un préavis supplémentaire dans de rares situations

Il y a des situations où unle locateur pourrait donner à un locataire plus de temps pour déménager. Dans le cas de l’ensemble de l’immeuble qui a été expulsé pour effectuer des rénovations, les propriétaires de nouveaux bâtiments auraient pu fournir un supplément de deux semaines à un mois par courtoisie. Avis supplémentaire est une chose moralement décente pour un propriétaire à faire dans une situation avec des locataires fiables qui paient à temps et n’ont rien fait de mal.

Bien que ce soit la chose courtoise à faire dans certaines situations, les propriétaires ne sont pas susceptibles de donner aux locataires plus d’avis que la loi exige. Les propriétaires sont devenus des investisseurs immobiliers pour générer des revenus et voir leurs propriétés comme des actifs, et non comme des organismes de bienfaisance.

Si vous êtes expulsé, parlez à un avocat

Peu importe ce que dit votre contrat de location, si vous êtes expulsé, consultez un avocat avant de présumer que votre locateur viole vos droits. Dans certains cas, une expulsion peut ne pas sembler légale, mais seul un avocat peut vous dire si vos droits ont été violés ou si votre expulsion est parfaitement légale.

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